#11. 초보자의 상품분석 - 한국경우펀딩편

안녕하세요, 오랫만에 글을 씁니다.

금일은 한국경우펀딩 상품에 대해서 작성해보도록 하겠습니다.

상가 건축자금입니다. 연이율은 18% 기간은 6개월입니다. 리워드는 2% 군요.

총 모집금액이 나옵니다. 4억 600만원이구요. 2차까지 펀딩 예정이네요. 총 공사비 5.2억원 중 4억 6백만원을 모집하는 상품이네요.

총 15억중 자기자본 투자금액이 3억원이네요. 

분양가능성에 대해서는 뭐라 할말이 없어서 넘어가겠습니다. 상가다보니 빠른 시간내에 분양이 될거라 생각하지는 않습니다.

대환대출에 대해서는 참 애매합니다.

요즘 대환대출이 어려워졌다는 기사들도 참 많을뿐더러, 안전하게 기간 내에 상환 가능하다는 말은 투자자들을 현혹할 수 있다고 봅니다.

한국경우펀딩이 직접 자금을 관리한다는 부분은 신탁사의 기능을 한다는건가요? 어떤식으로 자금 관리하는지에 대한 여부도 궁금해집니다.

한국경우AMC가 무엇인지도 궁금하구요.

일단 넘어가보겠습니다.

일단 총 분양수입은 21억원, 비용은 약 15억원, 예상수익은 5억원으로 잡아놨습니다.

대출자 정보입니다. 개업일이 17년 10월 20일입니다. 최근에 이 일때문에 사업자를 낸 것으로 보입니다.

담보로는 사업지 2순위 근저당권을 설정하였고, 대출자 소유 아파트에 추가 담보권을 설정하였네요.

입지입니다. 서울과 인천으로 접근성이 우수하고, 뭐 주변에 많이 생기는군요.

거래사례 위치들을 네이버 지도로 검색한 결과 먼 거리에 사례들이 아님을 고려하여, 평균 거래금액 1층 기준 평당 1천만원으로 잡았네요.

준공 후 담보가치 평가입니다. 감정평가법인에서 12월 4일날 받았군요. 최신인 점은 칭찬할 만 한 부분입니다.

추가 담보로 차주 소유의 아파트가 담보로 되있다고 하는데, 이 아파트에 대한 내용도 나오면 보도록 하겠습니다.

일단, 솔직히 PF의 경우 저희가 볼수 있는게 그다지 많지 않습니다. 첨부자료로 확인해보도록 하겠습니다.

여기 적힌 내용들과 홈페이지에 사업수지 요약을 비교해서 살펴보면, 총 분양수입은 같습니다.

토지 및 등기비용도 같구요. 건축비로 517,800,660에 금융이자 금액이 포함되있습니다. 1순위 금융이자에 대한 내용으로 보입니다.

그러나 사업수지 요약에는 이자 51,146,000원으로 되어있습니다.  홈페이지상에 비용 이자 부분이 잘못 계산된것이 아니라면,

한국경우펀딩에 플랫폼 이용료 + 리워드 금액(?) + 금융이자 비용이 51,146,000원 일수도 있겠다 라는 가정이 생기겠네요..^^;

상품 게시한 날 열람한 기록이네요. 이런건 좋습니다. 일단, 근저당권 설정, 지상권 설정이 검단농업협동조합에서 되어 있습니다.

기본적으로, 1순위에 대한 이야기가 안나오다가 드디어 나옵니다. 130% 설정되었구요. 

1순위로 들어가있는 농협 위치는 검단사거리역 근처에 있는곳입니다. 아래 화살표로 찍혀있는부분은 한국경우펀딩에서 대환대출 받고자 하는곳이구요.

혹여 분양이 안될시 가까운 농협에서 대환대출을 받고 저 멀리 검단사거리역에 있는 검단농협은 1순위 대출 상환이 이루어지는거겠네요.

여튼 아직 토지에 대해서 근저당권 150% 설정은 되지 않았습니다. 투자가 이루어진 후 근저당권 설정이 이루어지나봅니다.

총평

일단, 차주 소유의 아파트에 근저당권을 설정한다고 했는데, 차주 소유 아파트에 대한 이야기가 아무것도 제시되어 있지 않습니다.

혹여, 차주 소유의 아파트에 대해서 제시된 자료가 있으면 좋았을거라고 생각이 듭니다. 

그리고, 추가적으로 본 사업을 진행한 차주는 총 공사비 5.2억원 중 4억 600만원을 모집하고 있습니다.

이 차주는 P2P 대출로 자금을 받지 않았다면, 도대체 어떻게 공사를 하려고 기존에 자기자본 3억원을 투여하고, 금융권에서 7억 6천을 빌린건가요?

토지 매입비용으로 자기자본 + 1순위 금융권 대출 금액이 전부 나갔다라고 보시면 됩니다.

그럼 혹여 자금이 1차 모집된 후 2차가 모집이 되지 않았을 때 공사가 계획대로 진행될 수 있는지에 대한 여부가 체크가 필요하다고 봅니다.

총 사업비 15억원이라고 적혀있는데, 홈페이지 상 사업수지 요약에서 비용을 보면 15억 8천만원으로 적혀있습니다.

공사기간이 늦춰지거나, 혹시 모를 변수를 생각하면 7.6억원과 자기자본 3억원, 한국경우펀딩 4억 600만원은 빠듯할수도 있다는 생각이 듭니다.

또한 마지막입니다.

위에 매출에 보시면 1층 분양가격 2,400만원, 2층 1,250만원 3층 900만원은 귀 제시자료로 되어있는걸로 보아 차주측에서 건낸 자료로 보입니다.

감정평가법인 자료를 보면, 담보가치는 준공 예정월은 18년 12월을 기준으로 조사, 추정하였다고 나와 있네요.

우리에게 제시된 준공 예정일은 18년 5월 말입니다. 이 부분은 큰 의미가 없는건가요? 

이상 한국경우펀딩편을 마치도록 하겠습니다.

크사모에서 활동하고 있습니다. 많은 관심 부탁드립니다. http://cafe.naver.com/dlfdnd1403