#10. 초보자의 상품분석 -썬펀딩편

오늘은 초보자의 상품분석 썬펀딩편으로 찾아뵙습니다.

썬펀딩에서 이벤트를 진행중이라, 이 상품이 나름 좋은 상품이겠거니, 하고 시작을 한 분석입니다.

일단, 상품내용을 보면 현재 7차 모집 진행중이며, 연이율 18% 대출기간은 5개월로 보입니다.

경기도 광주 목현동 25-1 외 1필지에 근저당권 및 지상권을 설정한것으로 보여지며, 취급 후 5개월 이내 조기상환 가능성이 있는 상품이라는군요.

현재 공정률은 약 70% 라고 표기되어 있으며, 준공시점을 동절기를 감안한 점이라는 문구가 일단은 마음에 듭니다.

차주가 예상하는 분양가는 약 43억원 수준이며, 썬펀딩에서 예상하는 분양가는 35억원입니다. 약 1.3억원씩 내려서 평가를 했네요.

101동과 105동은 가계약이 완료된 상태이며, 토지에 수협이 1순위 근저당권 6.1억원(채권최고액 약 7.3억원)을 설정, 썬펀딩은 2순위

근저당권 5억원(채권최고액 7.5억원)과 지상권을 설정하였다고 나와 있습니다. 이 부분은 밑에서 다시 한번 살펴보도록 하겠습니다.

현재 시행사 계좌 입 출금 내역을 확인하여 차주가 자기자본 약 37%를 투입하였다고 나와 있습니다.

실질적으로 약 11억원이라고 하며, 공사대금 잔금 정산 시점에 약 2억원의 자기자본을 추가 투입 예정이라고 합니다.

본 사업의 총 사업비는 약 31억원이라고 하네요. 사업자 제시 약 4.3억원, 썬펀딩 감정가 기준 35억원인 선임을 판단해보셔야 할 듯 합니다.

총 사업비 31억 중 수협 대출금 6억원 + 썬펀딩 5억원 + 자기자본 11억원 + 추가 2억원 = 24억 -> 31-24= 7억원 으로보이는데 6억원으로 적혀있네요.

추가적으로 필요한 공사대금 약 6억원은 현재 가계약 완료된 2동의 중도금은 분양가 기준 약 40 ~ 50% 으로 총 공사대금이 모두 마련된다고 합니다.

중도금 납입 시점은 모델하우스 오픈 시점이며, 차주는 1월말까지 모델하우스를 준공 및 인테리어 완료할 예정이라고 하네요.

결제된 금액은 현재 17억원이고, 남은 금액은 14억원입니다. 17억원에는 수협의 대출금이 포함되어 있다고 하네요.

그럼 자기자본 11억원과 수협의 대출금 6억이 합쳐진 수치라고 보시면 편하실듯합니다.

공사지급 잔액은 대출금 5억원과 가계약 완료된 중도금 6억원으로 지급될 예정이라고 하며, 3억원은 차주 소유 부동산 매매대금을 통해 

추가 투입한다고 합니다.

그럼 여기서 잠시 짚어봐야 할 부분은 가계약 완료된 중도금 6억원 지급이 현재 가계약자들이 분양취소를 했을 때의 방안에 대해서 알아봄이 좋을듯

싶으며, 추가적으로 차주 소유 부동산 매매대금 3억원이라고 하는데, 이 소유 부동산에 대한 첨부서류나 준공 예상일 전까지 자금 유동화가 되는지

여부에 대해서 알아봐야 하지 않을까 싶네요.

썬펀딩 대출금 지출 계획서라고 적혀있는데 내용을 보면 썬펀딩에서 대출한 금액으로 지출되는 게 아니라 101동과 105동 중도금으로 정산예정이네요.

중도금 납입시점이 모델하우스 오픈시기인 1월 말로 잡았으니, 1월말에는 저 금액들이 지급이 되겠군요.

실질적으로 보면, 현재 사업자제시 기준 약 43억원에서 6억원은 공사비용에 들어간것으로 보아도 다름이 없고, 썬펀딩 기준으로 35억중 6억원을 제외한

29억원으로 보아도 되겠네요. 그러면 총 사업비는 31억원인데 썬펀딩 기준으로 하면 29억원이 남는다? 이 부분은 참 아이러니 한 부분이네요.

뭐 사업자 제시 기준으로 할시 37억원이니 6억원이 남는거긴 하지만요. 보수적인 평가를 기준으로 하면 남는게 없는걸로 보여집니다.

넘어가도록 하겠습니다. 뭐 입지에 대해서는 이전 글들과 마찬가지로 제가 할말은 없습니다.

특이한 부분이 있습니다. 주변에는 현재 공급이 수요보다 많은 상황입니다. 그러나 고급형 다세대 주택이며, 차주 직접 분양 형태이며, 추가 1동에 대해

입주 관련 협의중에 있어, 수요자들이 많아 분양이 양호할 것으로 보인다고 합니다. 이건 뭐 더이상 알아볼 수 있는 내용은 아니네요.

다만, 아쉬운점은 현재 공급이 수요보다 많은 상황인데, 일반 타운하우스와 다르다고 명시되어 있습니다.

그러면, 인근에 공급 중 일반 타운하우스가 아닌 본 건축물과 유사한 고급형 다세대주택이 있는지에 대한 여부와, 그에 따른 분양이 진행중인 건이

있거나, 현재 분양이 전부 완료된 고급형 다세대 주택이 있는지에 대한 여부도 같이 말씀해주시면 좋을 듯 싶습니다.

이는, 광주시 목현동 근처에 공급되는 매물이 고급형 다세대 주택이 대다수일수도 있지 않을까 하는 생각이 들어서 적었습니다.

차주는 시행사로써, 20년간 건설업체 대표로 종사했다고 하네요. 업력을 보면 2010년 이후로 오랫만에 건설을 진행을 하네요.

2016년 11월이라고 되어 있는데, 첫 진행 건설 시기가 16년 11월인건가요? 뭐 여튼 3대 타운하우스라고 하면, 이외 2곳도 같이 진행중인가봅니다.

일단 이 그래프가 다시 조정되어야 할 것으로 보입니다.

6세대 분양시 42억이 아닌 6억을 뺀 36억이 되어야 하지 않을까 싶습니다. 2개동 중도금 지급시 약 6억원은 사업자금으로 포함되어 들어가니까요.

3세대 분양시 21억원이 아닌 2세대 분양으로 쳐야겠지요. 뭐 이 부분 또한 예상분양가를 전부 사업자 제시인 42억원으로 잡았네요.

뭐 이를 통해 계속 이야기를 해보자면, 2세대 분양이 완료된다면 수협 1순위 대출금인 6억원이 제외된다고 치고 최소한 3세대 분양이 이루어져야

대출금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

수협 6억원과 썬펀딩 대출금 5억원은 총 11억원입니다. 뭐 보수적으로 평가한 금액에서 50% 대환대출 가정시 대출금 회수는 가능하겠네요.

이후 첨부자료로 살펴보도록 하겠습니다.

딱 펼치자마자 수협에 대한 근저당권설정은 나오지만, 썬펀딩에 대한 이야기가 없어서 당황했습니다만..

다음 페이지에 지상권설정사건, 근저당권설정사건이 접수되어 처리중에 있다고 하네요. 썬펀딩측에서 말한 내용인것으로 파악됩니다.

이에 썬펀딩측에서는 현재 설정을 하였다고 한 바 등기부등본을 재출력하여 첨부자료로 올려주시면 좋을거라 판단됩니다.

분양 이행 각서로 첨부자료로 올라와 있는 자료입니다. 뭐 표기는 조금씩 지웠지만, 가계약 당시 1천만원, 2천만원에 해당하는 금액을 지불하였으며,

이에 대해 분양을 취소할 시 원금 보존을 포기한다는 내용이네요. 2017년 3월과 17년 6월 계약 내용입니다.

현재 2018년 1월까지 약 6개월정도에 시간이 흘렀지만, 아직까지 가계약 협의중인 1건밖에 없다는건 아쉬운 점이네요.

여기까지 초보자의 상품분석 썬펀딩편을 마치겠습니다. 추가적으로 잘못된 내용이나 부족한 내용들은 댓글로 지적해주시면 감사하겠습니다.

크사모에서 도움받고 있습니다 함께 오셔서 나누시면 좋을듯 합니다! http://cafe.naver.com/dlfdnd1403