#8. 초보자의 상품분석 - 더좋은펀드편

오늘은 초보자의 상품분석 "더좋은펀드" 편입니다.

일단 아래나 위를 보시면 이 상품은 사전 검토용으로 오픈된 상품입니다. 자금 모집은 저축은행 PF 자금 67억원이 승인이 확정되면 시작하구요.

모집기간이 27일로 되어 있는걸로 봐서 다음주중에 확정이 나는것으로 보입니다.

일단, 아직 자금을 정확히 모집할지 결정이 안난 건이라서 다른 상품으로 하려고 고민하다가, 그냥 진행했습니다.

아직, 리워드 또한 결정되지 않은 상품으로 보입니다. 이거에 대한 내용은 그냥 패스하겠습니다.

투자포인트를 살펴보겠습니다.

저축은행에서 67억원 대출이 승인된 기성 대금으로 상환하는 상품입니다. 

시공사 책임준공, 유치권 포기, 공사비 양도담보 및 건축주, 시공사 대표이사 연대보증 뭐 이런건 대부분 P2P사에서 진행할 때 거는 내용들이라서

별 다를거 없다고 판단하고 넘어가겠습니다.

만기가 4개월인 상품입니다. 순차적으로 상환하는 원리금 균등상환 방식이네요. PF 상품에서는 보기 힘든 원리금 균등상환으로 보입니다.

상환계획을 보시면 1차는 PF 기표시, 2,3,4차는 기성 대금 수령 된 자금을 토대로 상환이 되는군요. 뭐 물론 이자도 포함이겠지만요.

사업개요를 보겠습니다. 의정부에 오피스텔을 신축하는 사업이군요. 지하 1층부터 지상 20층까지의 건물입니다.

일단, 여기에서 의문점이 드는 부분은 67억원을 통해 이 건물 공사까지 마칠 수 있는지에 대한 자금 계획이 궁금하네요.

내용을 더 봐야 알겠지만, 투자된 12억은 더좋은펀드측에서 다시 반환되는 금액입니다.

제 생각이 맞는지는 정확히 판단이 안서는 시점이지만, 현재 자금용도는 공사비 및 필수사업비입니다.

67억원이라는 금액의 승인이 확정되면 자금 모집을 하는 건인데,  차주에 입장에서 어떤 연유로 금액을 빌리는지에 대한 여부가 더 궁금하네요.

기본적으로 67억원이라는 돈이 확정이 나서 자금이 들어오고, 추가적으로 12억원이라는 돈이 필요해서 빌리게 되면 이해를 하겠습니다만..

67억원이라는 자금이 들어오고, 12억원은 어차피 4개월 이내에 원리금균등상환으로 상환되는 자금입니다.

그럼 총 사업비가 79억원이 아니라, 그냥 67억원이고, 오히려 12억원에 대한 이자부분까지 감소한채 약 66억원으로 진행되는 사업이겠죠.

그럼 지금 현재 자금을 빌리는 용도가 공사비 및 필수사업비가 맞다면, 어떠한 연유에서 이 금액이 필요한지 더 자세히 알아보고 싶네요.

다음으로는 건축 입지에 대한 내용입니다. 

의정부인데요, 위치를 살펴보니 로데오거리 근처네요. 뭐, 제가 입지에 대해서는 잘 아는 편이 아니라 말씀은 못드리지만, 나쁘진 않은거 같습니다.

오피스텔 층 별 예상 분양가를 제시해놓은걸로 보입니다. 이거에 대한 근거자료가 필요한 시점이군요.

일단은 넘어가도록 하겠습니다.

첨부자료를 살펴보시게 되면, 상환계획서 및 건축허가서와 사업계획서가 제시되어 있습니다. 전부다 살펴보시면 될거같고,

이렇게 주변 시세에 대한 매매가 및 분양가를 제시해놨습니다. 이걸 토대로 가격을 산정한걸로 보이는데, 주변에 지어지는 건물들이 많군요.

뭐 여튼 이거에 대한건 다 상관이 없다고 봅니다. 자세한 내용은 첨부자료를 보시면 확인이 가능할것으로 보이구요

총평

일단, 이 상품은 채권담보대출이라고 보는게 맞는걸까요?

담보자체가 차주 공사대금채권입니다. 

일단 위에 적었을때랑 다르게 계속 쭉 읽다보니까 생각이 조금 바뀐 부분이 있습니다만..

일단 67억원에 대한 부분은 시행사가 저축은행을 통해 받는 금액으로 보입니다. 그리고 차주는 공사를 하고나서 신탁사를 통해 자금을 상환받는

구조로 보입니다. 시공사가 차주이니까 아마 공사한거에 대한 공사비를 신탁사로부터 받을 것으로 보입니다.

자세한 내용은 첨부자료에 사업수지표가 짤려 있어서 내용을 더 올리기는 힘들겠지만, 나중에 투자하시는 분들께서는 사업수지표를

확인하시길 권유드립니다. 또한, 시공사인 필건설이 재무적으로 건실한 회사인지 여부도 한번 확인해보면 좋겠죠.

왜 그러냐고 판단한다면, 일단 기본적으로 시공사에 공사 진행 여부에 따라서 기성 대금을 신탁사를 통해 받고 그걸로 상환을 하는것으로 보이며,

시공사의 공사 진행 여부가 중요할 것으로 보여집니다. 보여지는 자료로는 현재 자금 67억원이 승인이 난후 진행되는 건이기 때문에

시공사에게 책임준공 확약서가 있지만, 그전에 공정율 %일때 신탁사를 통해 공사비 금액이 지급되며, %일때는 공사비 금액이 얼마가 들어온다.

뭐 이런 내용이 있으면 투자자 입장에서는 좋을거라고 판단합니다.

뭐 그런게 없을진 모르겠지만, 제가 본 입장으로써는 시공사에서 한달간 공사를 진행했을 때 공사대금을 몇억을 받을 수 있으며, 그것을 통해

원리금 균등상환이 가능하다! 뭐 이런거랄까요..? 이런것들이 계약서 상으로 존재하는지 여부는 모르겠으나 여튼 그렇습니다.

그럼 이만 글을 줄이겠습니다.

기본적으로 저도 정식적으로 부동산 건축 분야에 대해 공부한게 아니라 그냥 내용을 보고 판단한 내용이라 틀린부분이 많을 수 있습니다.

또한 틀린 부분에 대해서는 단호하게 말씀해주시면 저도 P2P 시장에 대해 많은 이해와 도움이 될것이라고 판단합니다.

투자에 있어서 항상 모르는 부분은 알아보고, 서로 나눌수 있는 크사모가 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

크사모에서 도움받고 있습니다 함께 오셔서 나누시면 좋을듯 합니다! http://cafe.naver.com/dlfdnd1403