#6. 초보자의 상품분석 - 블루문펀드편

안녕하세요, 오늘은 초보자의 상품분석 - 블루문펀드편을 시작해보도록 하겠습니다.

이번 상품 분석할 것은 아산 공장 준공자금 담보 1순위 상품이구요.

3차인걸 보니, 1,2차에서 총 4억원을 모집한 걸 확인했습니다.

수익률 연 21%에 투자기간 3개월, 상품권 4% 지급이면 일단 수익률 측면에서는 좋다고 생각합니다.

하지만, 저희가 이걸 보고 투자하자는건 아니잖아요?

핵심포인트를 살펴보겠습니다. 공장을 신축하는건이군요.

대출예정금액은 총 12억으로 15.6% 근저당권 1순위를 설정했네요. 참고로, 5.5억원이 펀딩될 시 근저당권이 설정된다고 합니다.

본건 준공시 인근 농협으로부터 17.8억원의 가승인이 난 상태로 대출금에 대하여 상환재원을 확보했다고 하네요.

투자자한도에서 주목해야 합니다. 신규투자자의 경우 500만원 한도가 맞지만, 기투자자는 500만원 추가 투자가 가능하네요.

같은 상품인데, 법인의 대표자가 바뀌는 관계로 대표자를 차주로 하여 진행한다고 적혀있네요.

그럼, 봅시다. 적어도 대표자가 왜 도중에 바뀌게 되었는지에 대한 설명이 필요하겠죠? 무슨 연유인지 정도는 올려주는게 좋겠죠.

그리고, 이전 대표자가 차주였을텐데, 차주와의 계약문제에 대해서도 어떻게 변경되었는지 공지가 필요하다고 봅니다.

여기에는 연수익률 21% + 2% 상품권이라고 되어있네요.. 4% 상품권이라더니 여기 제대로 안바꿨나봅니다..

여튼, 넘어가고, 준공시 감정가가 약 29억원 수준이라고 하네요.

채무자부분을 보시면, 현 소유자라고 되어있는데, 현 소유자가 누구인지 정확히 나와있지 않네요. 현재 대표이사인지, 전 대표이사인지

알수가 없는건데 말이죠. 뭐 이부분은 저도 자세히 모르니 넘어가도록 하겠습니다.

상환재원을 보시면 준공 후 금융권 대출금액 17.8억원에 대하여 가승인을 받은 상태입니다.

라고 나오는데, 가승인에 대한 계약서가 첨부파일에 없네요? 그럼 그냥 구두상에 오간 이야기가 아닐까 싶습니다.

예를 들어, " 너네 준공 후 가치가 감정 결과 29억이 나온다면 우리가 검토해보고 17.8억원 대출을 해주겠다" 라고 한게 아닐까요?

공장 건물 내용입니다.

회사 (주)****식품인데요. 이걸 왜 올렸는지 모르겠네요.

1동은 공사가 완료되었으면, 1동에는 현재 *** 식품이 현재 사용중인건지, 아직 사용중이지 않은건지에 대한 내용이 있지 않으며,

*** 식품에서 이 건물이 준공되었을 때, 임대할 것인지, 분양하는 것인지에 대한 내용도 적혀 있지 않습니다.

*** 식품은 무슨 연유로 올렸는지는 잘 판단이 안서네요.

마지막으로 ****건설(주), 이전에 회원분들 중 한분이 시공사에서 현재 많은곳에서 건설을 하고 있다면, 돈을 돌려서 쓸수 있다

라고 말씀해주셨는데, 여러 곳을 건설하고 있다면 이 부분에서도 같은 맥락이 아닐까 싶습니다.

현재 가승인난 상태에 대해서 검토가 필요할 것 같으며, 새마을금고와의 대환대출은 협의 중에 있다는 점이 있겠네요.

다음으로는 첨부파일에 대해서 살펴보겠습니다.

계약서는 17년 9월 22일날 작성되었습니다. 위에 내용을 보시면 예상 준공일이 1월 초로 되어있습니다. 투자기간이 3개월인걸로 판단했을 때

1월초에 준공이 완료되고 그 이후 대환대출을 통해 회수를 하겠다는 이야기겠지요.

그러나, 표준도급계약서에는 준공예정일이 2월 28일로 되어 있습니다. 물론, 지금은 예상보다 준공이 빨라서 1월 초로 되었을 수도 있겠죠.

또 다른 견해로는 2월 28일은 혹시라도 저 계약서 안에 날짜를 맞춰서 시공사가 공사하지 못할 경우 불이익에 해당되는 사항이 있을수도 있어

넉넉하게 2월 28일로 잡아놨다고 생각할 수도 있겠습니다.

마지막 자료입니다.

제가 생각하는 문제인 자료라고 생각하는데요. 조사기간을 보시면 작성일이 2011년 10월 5일입니다.

그후로 감정이 이루어지지 않았던거죠.. 꽤 기간이 지났는데 불구하구요. 

그러면 우리 투자자들에게는 저 11년도 감정평가서가 필요한게 아니라, 준공 후 감정가가 얼마인가가 중요한 문제일텐데요.

준공 후 감정가에 대하여 감정평가법인에서 평가한 내용이라도 첨부해줘야 준공시 29억원 감정가라는 말에 신뢰가 가지 않을까 싶습니다.

17.8억원이라는 대환대출 금액은 감정가가 29억원을 받았을 때 17.8억원이라는 대출금액이 나오는 것이라고 판단이 되는데

혹시라도 준공 후 감정했더니 가치가 20억이라면 17.8억원이 아닌 그 이하로 대출이 가능해지는 경우가 생길 수도 있겠죠.

그러면, 투자자분들에게는 리스크가 증가하는게 아닐까 싶습니다.

또한 현재 준공율이 어느정도인지에 대한 내용도 나와있지 않습니다.

일단, 기본적으로 블루문펀드에서 제시한 내용들이 전부 맞을 수 있습니다.

거짓으로 올려놓지 않는 이상 말이죠.

하지만, 투자자들이 투자를 판단하는데 있어서 첨부자료들, 즉 투자자들이 판단할 수 있는 근거자료가 제대로 있질 않습니다.

또한 가장 중요한 한가지!!!

아래 내용은 현 상품의 1차 펀딩시 내용입니다.

준공 후 금융권 대출금액 17.8억원에 대하여 승인을 받은 상태라고 나와있네요?

현재는 가승인 상태라고 나와있으면서... 1차 투자자들은 승인을 받은 줄 알고 투자했을 거 아닙니까?

추가로, 근저당권 1순위를 설정합니다 라고 써있었는데, 3차꺼를 보면 3차 1.5억원 펀딩 완료시 근저당권이 설정됩니다. 라고 적혀 있습니다.

그럼, 1차와 2차에 펀딩한 사람들은 근저당권이 설정이 안되있는 상태에 투자를 한거겠네요?

적어도, 근저당권을 설정할거면 3차 펀딩이 완료된 이후 설정됩니다 라는 내용을 1차 펀딩시에 적어 넣었어야 하지 않을까요?

이상으로 이번 블루문펀드 분석편을 마치겠습니다.