#4. 초보자의 상품분석 - 모두펀딩편

 

 

 

안녕하세요, 크사모에서 글을 남겼다가, "한때"님께서 모두펀딩 분석을 추천해주셔서 이번에 한번 글을 작성해보고자 합니다.

항상 제글에 댓글을 달아주시는 분이기도 하고.. 신생업체들에 대해서 분석하는게 더 반응이 좋을듯 싶기도 해서요.

문제가 많은 업체들의 경우 솔직히 여러가지 문제로 꺼려져서 작성하지 않으려고 합니다....

 

 

 

 

 

현재 모집중인 상품이구요, 최근 상품설명회를 연다는 말이 있습니다. 물론 가볼정도로 관심이 있진 않아서 갔다오신 분들의 후기를 듣겠습니다. 이 글은 오로지 저의 주관적인 글로 99.9% 믿지 않으셔도 좋습니다. 다만, 문제가 되는 내용이 있을시 즉각 수정하도록 하겠습니다.

 

상품은 안산시 단원구 대부남동 염전2차이구요. <전원주택 개발 예정>입니다.

 

총 모집금액은 3억원, 투자 수익률은 24% 투자 기간은 8개월입니다.

 

높은 수익률이네요.. 24%면

 

 

 

 

 

 

모두펀딩에서는 담보감정금액 28억원이고, 선순위대출금액은 10억원입니다. 아직 10억원을 다 모집한건 아니고 이번 2차 3억진행 후

3차 4억원을 마무리 진행할 계획인거 같습니다.

LTV는 10억/28억으로 해서 34% 정도로 써놓은거 같습니다.

 

 

 

# 가장 꼼꼼히 읽어봐야 하는 투자상품 개요입니다.

아직까지 만족스럽게 투자상품에 대한 내용들이 풀이가 되어 있는곳은 몇군데 없는것 같습니다.

P2P시장 투자자들이 아직까지 걸음마 단계인걸 고려하면 최대한 쉽고 자세하게 하나하나 풀어주는게 좋을텐데, 그 정도로 시간을 들이는

업체는 많지 않습니다. 개인적인 기준으로..

 

내용을 자세히 보시게 되면.

 

1. "단독주택 개발의 허가요건을 충족하였으며" 에 일단 집중을 해봅시다.

 

2. 총평가 부분에서 현재 토지의 상황은 염전으로 되어있으나 사용하지 않는 폐 염전이며, 매립하여 단독주택을 건축할 예정이다.

 

3. 소유자는 현 토지의 토목설계비와 토목공사 비용으로 필요한 자금으로써 토목공사 후 필지를 분할 분양하여 원금 상환할 계획이다.

 

4. 인근 유사 토지는 관광용 펜션부지로 많이 선호하고 운영 중이다.

 

자, 여기서 알아볼것들은 다 봤습니다. 뭐 더이상 내용들도 적혀있지 않네요.

 

이제 첨부자료에 "P2P 보고서" 를 다운 받아 봤습니다.

 

 

 

총 분양은 14곳으로 나누고 도로부분은 따로 지분권 분양이라는걸로 하나 보네요.

 

지분권 분양에 대해서 알아보고 싶었지만, 자세한 내용이 네이버에서 검색이 안되는 관계로 PASS 하도록 하겠습니다.

 

뭐, 인근 시세 전원주택 분양가격이 100억? 뭐죠? 내가 잘못 이해하는건가...

 

 

 

# 여기서 중요한 포인트가 나옵니다.

 

1. 아까 단독주택 개발의 허가 요건을 충족하였다 라는 글은 충족만 하였지, 아직 개발행위허가 심의접수가 진행중이라는 말이네요.

 

3개월 소요라고 가정 했을 때 토목공사를 2개월 후 필지 분양 예정이라는거 같습니다.  최대 6개월을 예상하고 지금 현재 8개월로 투자기간을 잡은걸로 보입니다.

 

2. 인허가비용 설계비 1억, 토목공사비 4억으로 잡았습니다. 근데 펀딩 금액은 10억원입니다.

 

 

글에 써있는 사용처 또한 토목 설계비와 토목공사비로 들어갈 예정이라고 적었는데 5억원이 더 많군요. 적은 금액이 아닌데,

 

제가 모르는 내용이 있는지 모르겠지만 일단 보여지는걸로는 이렇습니다.

 

3. 토목공사 후 은행권 대출 상환이네요. 분양수익금으로 상환 하는 방법이 아닌, 대환대출을 한다는건가요?

 

홈페이지상에 나와있는 내용은 필지를 분할 분양하여 원금 상환할 계획이라고 하는데 뭐 PLAN A, PLAN B 인가봅니다.

 

이런것들좀 자세하게 한곳에 뭉쳐줬으면 좋겠군요.

 

여기서 잠깐, 토목공사라 함은 현재 폐 염전을 전원주택을 지을 수 있도록 토지를 개간한다고 보시면 될 듯 합니다.

 

투자상품 개요를 보시면 "이 염전을 매립하여 단독주택[전원주택]을 건축 예정입니다." 라는 글이 있습니다.

 

과연, 이 말이 현재 폐 염전을 토목공사 하면 필지를 분양 받을 수요자들이 현재 대기중인지, 아니면 아직 현재 아무도 없는지에 대한 내용을

 

정확히 표시해주어야 한다고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 인근 지역 전원주택지 분양? 인기 있다는거? 알겠습니다.

 

2017년 1분기 대부남동 지목 "대" 거래 내역입니다. 2,3,4분기에는 '대' (토지)로 거래된 내역이 없네요.

 

 

 거래면적 340이면 약 102평입니다. 1평당 약 100만원 수준으로 거래 되었으니 자료가 같다고 보시면 될거 같습니다.

 

 

 

 

 

 이건 17년 4분기에 염전 거래내역인데요, 염전은 거래가 활발하게 되는걸로 보입니다. 뭐 중요한건 위치가 어디인지는 자세하게 안나와서

파악하기는 힘들지만요.

 

그럼 여기서 가정을 한번 해보겠습니다.

 

1. 염전은 거래가 많으나, 토지 거래가 활발하지는 않다?

 

뭐 물론 지역위치와 토지의 넓이, 뭐 가격 여러가지 이유로 거래가 안됬을 수도 있습니다. 이 건은 잘 될수도 있구요.

하지만, 투자자 입장에서는 항상 최악을 염두해두고 있어야 합니다.

 

2. 염전을 사용할 수도 있지만, 많은 사람들이 토목공사 후 필지 분양을 하려고 하고 있다.

 

이거 또한 추측입니다. 염전이 거래가 활발하게 되는걸로 보아 주변에 관광지가 발전되고 있다면 다들 토목공사를 하고자 하려 하는걸수도

 

있습니다. 그럼 굳이 사람들이 토지를 거래하기보다 폐 염전을 토목공사 후 필지 분양을 하려는 의도가 있다면 경쟁이 심화될 수도 있죠.

 

3. 기간 리스크?

 

 

뭐, 모두펀딩에서는 현재 8개월이라는 기간을 설정했습니다. 토지 분양 실시 전까지 토목공사 기간은 총 6개월정도 소요됩니다.

 

물론, 앞으로 겨울이고, 1월 쉬는날, 명절 뭐 이런걸 포함하거나 하면 기간이 더 길어질수도 있습니다. 이런것도 감안해야지요.

 

토지가 현재 3,227평입니다.

 

 

 

 

 

분양수익금을 약 40억이라고 예상했을 때 1평당 130만원으로 계산한걸로 추정됩니다. 뭐 이거에 대한 자세한 근거는 저로써는 자료가

부족하여 판단하기 힘드나 업체측에서는 자세한 자료를 보유하고 있겠지요.

 

1필지를 구입하려면 약 200평이라고 가정했을 때 평균 2억 6천정도의 자금이 필요합니다.

 

뭐 보고서를 직접 살펴보시면 아시겠지만, 대부도에 대해 사업계획이 엄청나게 이루어지고 있다는걸 알 수 있습니다.

 

결국, 입지 자체는 나쁘지 않다고 생각되며, 개발 후 2개월이라는 기간안에 최소 5필지 이상은 분양시켜야 상환이 가능하겠네요.

 

뭐 계약금 넣고 잔금 넣고 이런 부분에 대해서는 토지에 대해 잘 모르니 자세히 적긴 힘듭니다만, 잘 판단해보시고 투자하심이 좋겠습니다.

 

물론, 이 글과 관계없이 직접 상품설명회를 다녀오심이 더 제대로 알겠지요...^^

 

기본적으로 현재 모두펀딩에서 이루어지는 10억의 대출이 전체인점과, 수익금과 은행 대환대출로 충분히 상환이 가능하다는 점과 높은 수익

 

률을 띄고 있다는거가 있겠네요.

 

리스크적인 부분으로는 기간안에 해결이 가능한 부분인가와 토지에 대한 실거래가 1분기 이후로 없었다는 점 (정확히 판단하는건진 모르겠

 

지만), 총 10억원의 금액 중 보고서에는 5억의 금액만으로도 토지설계비, 공사비가 가능한데 나머지 5억은 어디에 쓰이는지가 있겠네요.

 

결론적으로 이 글은 투자설명회를 다녀오시면 자세한 내용이 이해가 될거고, 이 글은 소설인 99.9% 거짓으로 이루어져 있을수 있다는 점

 

명심하시면서 앞으로도 P2P투자에서 성투하시길 기원합니다. 감사합니다.

 

 

참고로, 저는 P2P 투자자들의 모임인 크사모에서 크스스문으로 활동하고 있습니다.

 

링크 : http://cafe.naver.com/dlfdnd1403

 

워낙 고수분들도 많으시고, 투자에 대해서 서로 공유할 수 있으며 정보를 얻어갈 수 있는 곳이니 가입해보시면 후회 안하실겁니다^^