#2. 초보자의 상품 분석 - 아나리츠편

안녕하세요, 저번 첫번째 상품분석 이후 오늘도 상품분석을 해보고자 왔습니다.

틀린부분이나 지적사항 있으시면 댓글로 말씀해주시면 저에게나 다른 분들에게 큰 도움이 될거라 생각합니다.

어디까지나 업체를 비판할 의도가 전혀 없으며, 초보자의 관점으로 분석된 내용이니 99.9% 신뢰를 안하시는게 좋습니다.

오늘은 많은 분들이 항상 말씀하시는 아나리츠... 상품에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

저의 입장에서는 1분만에 마감되거나 하는 부분에 있어서 물론 업체의 신뢰도가 높아서이겠지만, 과연 완벽한 상품분석이

되었는지 조심스러운 부분이라.. 살펴보고자 합니다.

보시는 상품은 모집금액 9.2억원, 투자기간 3개월, 투자수익율 연 18% 상품입니다. 물론 리워드도 2% 포함되어있습니다.

서울 은평구 증산동 신축공사군요.. 증산동 신축현장인데, 이를 토대로 건물 지어지는 위치 주변을 살펴봤습니다.

아나리츠에서 제공하는 위치는 요기군요

위치적 정보를 살펴보시면.. 되게 좋은곳 같습니다. 물론 이런 지리적 특성에 대해서는 제가 판단할 문제가 아니라고 봐서

더이상 적을 내용은 없을거 같습니다.

대출목적은 기존 공사 미지급 및 잔여공사 (마감,인테리어) / 준공 자금 대출이라고 적혀있습니다.

- 항상 모든 투자에 있어서 이 대출이 왜 P2P투자로 들어왔는지, 목적이 무엇인지를 파악해야 된다고 생각합니다.

여담이지만, 주식 또한 그렇습니다. 투자에 앞서서 기업 분석을 토대로 투자를 진행하는 사람들도 있는 반면에

일명 상따.. 상한가 따라잡기로 기업 분석이 되지 않은 채, 찌라시나 뉴스기사에 현혹되어 오를거라는 기대감에

분석 없이 투자를 하는 사람들이 있습니다.. 주식 시장에서는 이런분들이 있으니 아직까지 세력듣이 찌라시나 뉴스로

주가를 올리곤 하지요.. 물론 이를 통해서 돈을 몇번씩 벌긴 하겠지만, 계속 이런 투자를 하다보면 결국 마이너스로 갑니다.

왜 갑자기 주식 이야기를 하느냐라고 하실수 있겠는데..

저는 투자에 있어서 가장 중요한 부분은 분석이라고 생각합니다.

P2P는 초창기 시장입니다. 언제까지 업체에서 A급 상품만 올릴거라고 생각하지도 않습니다.

지금까지 꾸준히 연체없이 진행되어서 소소하게 이자를 받으셨다고 믿고 상품 분석없이 했다고 칩시다.

여러분 500만원 투자해서 연 20% 수익 먹었습니다. 뭐 6개월짜리로 해서요..

그렇게 돈을 계속 벌다가 어느날 상품이 올라오고 500만원을 투자했습니다. 뭐 작게는 300만원이요

그런데 이게 연체되고 돈을 못받게 되면 지금까지 이자로 번것들? 죄다 날리는겁니다. 결국 손해라는거죠.

투자에 있어서는 가장 중요한건 업체에서 올려주는 상품 설명이 아닙니다.

주식? 재무제표부터 시작해서 공시로 전부다 공개합니다. 그것조차 안보고 투자하는 사람들이 대부분 마이너스입니다.

하물며 P2P시장은 업체가 올려준 자료밖에 믿을 수 없는게 현실입니다. 그러면 그거라도 꼼꼼히 살펴보고

업체에 문의를 지겹도록 해봐야 한다고 생각합니다.. 업체들.. 상품 당일날 올려서 당일 시작하는거 아니잖아요?

다음날 오픈이라고 올리는 상품들이 대부분이라고 봅니다.. 기본적인 분석 없이는 항상 투자 성공으로 이어질거라고 생각하지

않으셨으면 좋겠습니다. 연체로 지금 고생하시는 분들 계실겁니다. 항의?? 고소??

까놓고 말해서 100억 이상으로 주식으로 사기 친놈의 피해자들도 원금 받기 힘듭니다. 이희X 사태 보시면 아시지 않습니까..

결국 투자자들은 내돈은 내가 지켜야합니다.

말이 딴대로 샜습니다만... 결국 분석만이 정답이 될겁니다. 항상 그 업체가 A급을 올려준다고 생각하시면 안됩니다.

여튼 이어서 분석하겠습니다.

현재 공정율 68%라고 합니다. 이렇게 분석하는게 맞는진 모르겠지만 일단 적어보겠습니다.

아시는 분들께서 댓글 달아주시겠지요... 밑에 건축 허가서입니다.

마지막 부분에 날짜를 보면 4월 20일입니다.

지금으로 치면 한 6개월전에 공사를 시작했을겁니다. 대략 1개월에 10% 라고 치면 만기 3개월 치면 얼추 되겠네요...ㅋㅋㅋㅋ

물론 이건 그냥 무시하시면 됩니다...

총 12세대 중 4세대는 분양 계약 완료.. 추가적으로 2세대 분양 계약 진행중이라고 합니다.

그럼 1세대 가격이 얼마냐... 빌라 매매가 2000년 이전 2억 5천이라고 하네요....음?

근처 동일 평수 매매가는 2억 8천이라고 하네요.

너무 오래됬습니다.. 하늘도 변하고 땅도 변하는 시기인데..

아나리츠에서는 매매단가를 3억 1천만원으로 예상하며, 총 분양 예상가를 37억 2천만원으로 잡았습니다.

이때입니다.. 어설픈 실력으로라도 찾아봅시다.

위 그림 또한 아나리츠에서 제공한 자료입니다.

오른쪽 보시면 전용면적, 공용면적, 서비스면적 뭐 등 나와있습니다.

이거 쓰기전까지 전용면적? 공용면적? 서비스면적? 다 몰랐습니다 .. 알아봐야죠.. 네이버에 그러면...

 

결국 내가 사는 방은 전용면적이라는 거네요. 이걸로만 판단해보겠습니다..

아나리츠 세대 1 전용면적은 27.43 , 세대2는 22.41 입니다. 세대1은 7세대, 세대2는 5세대네요.

그럼 이게 실평수가 얼마인가...살펴봅니다

 

8평? 8평이네요. 22.41은 그럼 6.7평이라고 나오네요. 물론 이걸로 계산하는건지 아닌지는 모릅니다.

이건, 네이버에 전용면적 계산기 치면 나옵니다...

그럼 시세를 살펴봐야겠어요.. 이제 주변 시세

뭐 주식으로 치면 매매호가인거 같습니다. 팔고자하는사람이 4억 2천에 올렸네요.

 

공급면적은 111.03이고 전용면적은 84.74 입니다. 이건 25평이네요..

 

 

그럼 1평당 얼마인지 대략 계산을 해봅니다. 약 1천 6백만원꼴이네요.

 

8평짜리를 그럼 이 가격으로 계산해봅니다. 128,000,000원이네요. 6.7평은 어떨까요? 107,200,000원입니다.

 

그럼 8평자리는 7세대입니다. 6.7평은 5세대구요. 혹시 몰라서  전체 연면적으로 계산도 해봤습니다. 150평이네요.

 

 

 

 

 

 

 

개별로 계산했을 때는 14억, 150평으로 했을때는 24억이네요.

아나리츠에서는 1순위 8억 4천 (실대출금 7억) 1차 9억2천, 2차 6억 3천 예정이라고 적어놨는데요. 합산하면 23억 9천만원입니다.

 

음... 제가 잘못계산한걸까요 남는 장사가 아닌데요... 이렇게 되면

 

 

바로 옆에도 계산해보겠습니다.

 

 

21평이네요. 1평당 가격으로 계산해보면 17,452,830 원이 나옵니다. 평당 1천7백만원수준이니 비슷하네요.

여기에 대한 부분은 아나리츠에 직접 확인해보시는게 좋을 듯합니다. 물론 이 분석 방법이 틀릴 가능성이 99.9%에 해당하니 혹시라도

이렇게 판단하는게 아니라면 즉시 말씀해주시기 바랍니다..

 

이번 아나리츠편 분석은 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이 글은 초보자의 분석 방법이므로 신뢰하지는 마시기 바랍니다