P2P 상품 초보자의 분석 [데일리펀딩 양평 큐브하임 풀빌라]

 

 

최근 P2P투자에 지대한 관심을 가지고 있습니다.

장내주식, 비상장주식을 지속적으로 해오다가 P2P투자에 대한 흥미가 생겨서 최근 공부를 하고 있습니다.

아래 이하 글은 초보자가 쓰는 글로 틀린 부분이 매우 많을수 있다는 점이며, 업체에 문의하고 작성한 점이 아닙니다.

개인적인 분석글로써, 상품에 대한 깎아내리려는 의도가 없으며, 지극히 개인적인 글로써 이렇게 생각하는 구나 라고 정도만 생각해주시면

될거 같습니다.

 

 

 

 

3개월이라는 짧은 투자기간에 큰 리워드 보상 (최대 5%) 와 16%의 수익률로 나쁘지 않아서 투자하기 전 분석을 실시해보고자 했습니다.

 

 

글을 보시면 아시다시피 총 모집금액은 20억원입니다.

 

7차 펀딩인 만큼, 현재까지 15.7억원이 모집되었습니다. 거의다 마감되었다고 볼수 있겠네요.

 

본 상품은 사업 진행 상황에 따라 최대 대출잔액 80억원의 한도안에서 추가펀딩이 진행될 예정이라고 합니다.

 

분양가 대비 LTV는 80억 / 총액 172억으로 계산된 46.5%로 작성되었으며, 기대출 내역은 없는걸로 보입니다.

 

아시아신탁에서 담보신탁 계약을 통해 1순위 우선수익권을 확보한 것을 보면 알수 있습니다.

 

글에서는 1~6차 펀딩을 통하여 경매취하 및 근저당권 해지접수 등을 완료했다고 합니다.

 

 

 

 

이는 기존에 토지에 2개의 시행사가 개발을 시도했으나, 타 사업장의 실패로 인해 압류 경매되어 사업이 중단된 것을 대표이사가

 

사업권을 인수하여 사업을 진행하게 된 것으로 보입니다. 1~6차에서 펀딩 받은 금액으로 경매취하 및 압류해제 접수를 한것으로 보이고,

 

하지만 7차 펀딩 글에서는 1~6차에서 펀딩 받은 금액의 몇 % 가 경매취하에 얼마의 금액이 쓰였는지 등이 안 나와있습니다.

 

이부분이 명시가 되있지 않다는 점이 아쉬운 부분입니다. 여튼, 추가로 보자면 토지주가 공동사업자로 참여해서 추가담보도 설정했다고

 

나옵니다.

 

 

 

 

1차 펀딩 20억 이후 추가로 80억 한도의 추가펀딩이 진행된다고 했을 때, 60억원이 남습니다.

 

근데, 20억으로 사업을 진행 했을 때, 3,588,95평이라고 되있는 넓은 토지를 3개월만에 건물이 지어지고 분양까지 가능한지 여부가 궁금한

 

부분이고, 현재 어느정도 준공이 되어있는지 여부 또한 사진으로 확인할 수 없어서 아쉽습니다.

 

또한 사업 진행 여부와 분양률, 시공사 신용보강 등을 체크한 후 추가담보를 해지하며 추가 대출을 진행한다고 적혀있는데요..

 

추가담보는 총 3개로 총액이 13.1억원입니다. 선순위 실 대출금 5.8억원이니 후순위 근저당 설정인 만큼, 13.1-5.8=7.3억원이 되겠네요.

 

그러나 이 추가담보 마저도 사업이 지속 진행되며 추가 대출이 일어날 때 담보마저 해지된다는건 투자자 입장에서는 리스크가 크다고

 

보입니다.

 

 

 

 

또한 토지주가 공동사업자로 추가담보가 제공되었는데, 이 부분이 해지된다면 토지에 대한 토지매매가 22억만 담보로 잡히게 되는데

 

초기 20억 투자에서 추가 투자가 이루어진다면, 22억보다는 투자금이 많아질 것으로 예상되는데 이것 또한 담보 대비 많은 대출금이

 

일어나게 되는 것으로 보입니다.

 

 

 

 

초반 부분에 총액 172억원, 사업이익(세전) 42억 규모의 사업이라고 적혀있습니다.

 

이 부분에 대한 자세한 사업계획이 없어서 이 결과는 어떤 내용으로 이루어졌는지 확인이 안됩니다.

 

 

 

위에 PLAN A를 보면 분양 계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 잔금 대환대출이라고 적혀있는데

 

분양 계약금이나 1차 중도금 등은 건물이 어느정도 지어지고 나서 일반적으로 분양이 실시되는거라 생각되는데, 이부분에서는

 

확실치 않아서 패스하겠습니다. 나머지 PLAN C의 경우 이해도가 부족하여 넘어가겠습니다.

필자가 생각하는 중요한 포인트는

 

과연 짧은 대출기간안에 상환이 무리 없이 가능할 것인가?

 

현재 준공이 어느정도 되어 있는 상태인가?

 

또한 총액 172억원에 대한 부분이 어떤 결과를 토대로 도출된 숫자인가?

추가 담보 해지시 추가 대출까지 한 상황이 되었을 때 토지 담보만으로는 기존 투자자들에게는 불이익이 있는것이 아닌가?

 

이 부분에 대한 궁금증이 생기는 상품이었습니다.

 

첫 분석 상품이다 보니, 짧은 글이고 아직 부족한 점이 너무나도 많은 글입니다.

적당히, 이해해주시면 감사하겠습니다. 또한 혹시라도 알고 계시거나 틀린 부분이 있다면 댓글 부탁드립니다.