#7. 초보자의 상품분석 - 애플펀딩편

안녕하세요, 오늘은 초보자의 상품분석 - 애플펀딩편을 작성해보도록 하겠습니다.

한동안, 바쁘게 일을 하다보니 최근에 상품을 보고 분석을 해볼 시간이 부족해 글 업데이트 엄두가 안나서 못했습니다만..

어제 오후에 상품에 대해서 살펴보고, 금일 오전에 작성을 시작하게 되었습니다.

1. 투자 상품설명

애플 14호 아파트 사업부지 담보대출입니다. 1차인걸 보니 추가로 진행할 의사가 있는것으로 보입니다.

1차 모집금액은 총 2억원이고, 연수익율은 16%, 투자기간은 6개월입니다. 100만원 이상 리워드 2% 에 첫투자 1% or 투자후기 1% 이니 총 3% 겠군요.

본 상품의 총 모집금액이 나왔네요. 총 11억원입니다. 

대출목적은 사업확장자금이네요. 아직까지는 어디에 쓰이는 사업확장자금인지 나오지 않았습니다. 뭐, 예측하기론 본 상품 진행에 대한 자금이겠죠.

상환계획은 브릿지 PF 자금 또는 대여금채권 회수자금입니다.

브릿지 PF 에 대해서 또 알아봐야겠죠?

'브릿지'는 '징검다리' 라는 뜻이고, 브릿지대출 자체가 일반적으로 제대로 된 담보를 잡기 어렵다고 하네요. 

대표적인 예가 금융기관의 본 PF 승인 후 PF 자금으로 상환한다는 구조가 일반적인데, 이 경우 토지 자체에 담보를 잡지 못하는 경우가 많다.

라고 크사모 입점업체 칼럼글을 참조했습니다. 이후 추가적인 내용은 점점 살펴가보도록 하겠습니다.

둘째는 대여금채권 회수자금이네요.  이것도 아직까지는 보기가 힘드네요. 아래에서 추가적으로 살펴보겠습니다.

채권보전은 사업부지 2순위 근저당권 130% 설정입니다. 이것도 밑에서 더 살펴보겠습니다.

담보설명은 용인 역북지역주택조합 사업부지 감정가격 122억원 중 선순위 68억원 LTV 64.7%(당사 대출금 포함)로 양호하며, 2순위 근저당권 130% 취득

일단, 사업부지 감정가격 122억원에 대한 근거자료가 필요하겠네요.

아래 내용으로 넘어가보겠습니다.

드론촬영영상이 있네요 한번씩 살펴보시길 추천드립니다. 위에서 보니까 위치는 알기 좋네요 

솔직히 말씀드려서, 제가 뭐 지리에 대해서 잘 아는게 아니다보니 이 지역이 좋다, 나쁘다라는걸 평가할 역량이 안되기 때문에 이부분은 넘어가겠습니다.

대출개요 부분입니다.

지역주택조합 시행사업을 진행하고 있는 업체니, 시행사겠죠? 사업부지 95% 조합원모집 91% 확보면 거의 완료된 상태네요. 

사업진행조건을 갖춘 상황이라고도 나와있습니다.

16년 8월 설립인가를 완료하고 현재까지 912세대중 837세대를 모집했네요.

설립인가 후 꽤 많은 시간이 흘렀네요. 약 1년 4개월정도네요. 17년 5월 실시계획인가를 신청하여 8월에 구역지정 및 사업인정을 마친 사업장이며,

18년 2월 실시계획 인가를 눈앞에 두고 있다고 합니다.

솔직히 지역주택조합이 생소하다보니 절차에 대해서 검색해봤습니다.

자, 절차를 보시면 제가 따로 풀이를 안해도 되겠지만, 적어보겠습니다. 조합 추진위를 구성한 후 조합원 모집을 해야되네요. 50% 이상입니다.

본상품에 경우 조합원 모집이 91%에 달하니 이 부분은 문제없이 진행되었겠네요. 

주택건설 대지 80% 이상 토지에 대해 토지사용승락을 받아야함. 이부분은 정확히 모르겠지만, 다음에 사업 토지 95% 이상을 매입해야하는 부분이

현재 충족된걸로 봐서는 주택건설 사업계획 승인을 맞춘걸로 예상이 됩니다.

여기서 포인트는 사업계획 신청 부분에서 사업승인 신청일 이후부터는 조합원 모집이 불가하며, 잔여세대는 승인 절차 후 일반 분양으로 전환된답니다.

여기까지 절차는 알아보는걸로 하고, 다시 내용으로 돌아가보겠습니다.

코OO글로벌(시공업체) 와 정식 도급계약을 준비중에 있다고 나와있네요. 공사에 착공 후 30개월안에 조합원 입주를 예정하는걸로 봐서 30개월안에

공사완료를 목표로 하고 있는 것으로 보입니다. 여담으로 코OO글로벌은 제 입장에서는 어디인지 바로 알겠지만, 가려놓은 이유가 있으니 

저도 말은 안하겠습니다.

18년 2월 실시계획 인가 후 담보사업부지의 지가상승 (자연녹지 -> 제2종일반주거지역)으로 용도변경된 대지를 담보로 브릿지PF대출 300억원을

진행하여 선순위 저축은행과 애플펀딩 투자금을 회수한다는 계획이 첫번째 상환계획입니다.

자, 여기서 봐야할 부분은 자연녹지에서 제2종일반주거지역으로 변경된 대지를 담보로 대출을 받는다는 이야기입니다.

현재 토지 담보가격은 감정가액이 122억원으로 표시했네요. 선순위 금액은 68억원이구요. 애플펀딩측에서 11억을 펀딩할 시

현재 지금 있는 토지 담보 122억원 대비 78억원으로 LTV 64.7% 구요. 

만약 계획대로 담보사업부지의 지가가 상승된다면 토지 담보가격이 일단 올라갈테니 LTV가 더 낮아진다고 봐야겠네요.

브릿지PF대출 300억원에 대한 숫자가 어디 나왔는지는 더 살펴봐야겠으나, 300억원 대비 78억원을 기준으로 하면 LTV 26% 정도네요.

뭐 항상 PF대출도 마찬가지로 건물이 완공되고 나서의 가치로 LTV를 계산하니까 용도변경된 대지의 가치로도 판단할 수도 있겠네요.

대신, 용도변경 후 토지의 가치가 어느정도 될지는 모르겠지만서도요. 그거에 대한 추가부분이 있으면 좋을듯 합니다.

18년 2월 실시계획인가 사업 진행이 지연되는 경우 업무대행사 J&OO하우징은 어딘지는 모르겠으나, 조합에 대여한 미수금 43억원에 대한

채권 양수도 계약을 근거로 자금관리회사인 국제신탁으로부터 대여금회수액으로도 상환을 받을수 있는게 2번째 상환계획입니다.

조합에 대여한 미수금 43억원에 대한 내용이 처음으로 나온것 같은데, 이부분은 추가적인 내용이 나올때 살펴봐야겠네요.

토지개발관련 인허가 진행현황입니다. 공동주택 912세대가 사는곳을 짓는거고, 진행현황에 대해 나와있습니다. 

지금 현재 예정현황인 2월 실시계획 인가 완료 및 토목공사 착공과 2~3월 브릿지대출 상환이 있으니 이부분까지가 투자자에게 중요한 부분이겠네요.

이후 5월 사업계획승인 완료라고 적혀있지만, 저희에게는 2~3월 브릿지대출 상환을 통해 투자금이 회수되는 부분까지를 보면 될 것 같습니다.

인근개발현황은 뭐 주변에 가까운곳에서 분양완료되었고, 진행중이고, 뭐 이런 내용입니다. 인근지역에서 개발이 많이 되고 있다 라고 정도만 인지하시면

될듯합니다.

담보에 대한 설명입니다. 총 3필지에 대한 내용입니다.

제일감정이란 곳에서 17년 9월에 감정을 실시했네요. 

선순위 금융기관은 총 3개의 저축은행에서 공동1순위로 대출이 이루어진것으로 보입니다.

이후 내려가보니 상품 Q&A가 있네요. 

지역주택조합 및 상품에 대한 Q&A가 첨부되어 있네요. 궁금한 점 해결에 도움이 될 것 같습니다.

이 부분에서는 의견을 제시할만한 내용이 없음으로 패스하도록 하겠습니다.

이제 중요한 첨부파일을 봐서 살펴보도록 해야겠네요.

감정평가서입니다. 감정평가액은 애플펀딩이 올려놨던 토지에 대한 감정평가액인데 122억으로 나옵니다. 작성일 또한 17년 9월입니다.

어디랑 다르게 최신자료를 올려놨네요.

뭐 대략 현재 토지를 이렇게 개발을 하겠다는 계획같은데요. 뭐 솔직히 여기까지는 저희가 볼 필요는 없다고 봅니다. 

저도 읽어보느라 봤지만서도요. 여튼 마지막 페이지에 보면 금액이 나오는데, 생각보다 감정평가하는 금액이 크네요.

이하 추가적인 첨부자료는 상품설명서가 있는데, 위에 제가 적은 내용들이 대부분 포함되어 있는 내용이라 분석은 제외하겠습니다.

2. 총평

본 상품에 지역주택조합이라는 조합은 생소하였으며, 지역주택조합에 대해 크사모 인지도를 살펴본 결과 좋지 않은 평을 지니고 있는것으로 판단하였음.

그러나, 조합원 모집과 사업부지가 90% 이상 확보되었다는 점과 투자자들 입장에서 건물이 지어지는것까지 보고 가는것이 아니라, 쉽게 말하면 

토목공사 이후 토지 담보가격 상승된 것을 통해 대환대출을 일으켜서 상환하겠다는 플랜과 업무대행사로부터 받을 미수금 43억원을 통해 상환받을 수 

있다는 플랜이 있지만, 2번째 플랜에서는 선순위기관인 은행 대출 잔액 68억원이 있기 때문에 선순위가 먼저 미수금을 받아가는지에 대한 부분을

확인할 수 없었으나, 전체적으로 토목공사 이전인 지금 토지가격으로 봤을 때도 122억이라는 감정평가서 내용대로라면 상환에는 큰 무리가 없을 것으로

보여지기도 합니다.

<후기>

제 상품분석 글을 통하여 투자를 하시기보다는, 항상 투자자 개인의 판단으로 투자에 임하시기 바랍니다.

제가 상품분석을 써서 투자판단에 영향이 끼치는걸 원하지 않습니다. 물론 그정도로 영향력 있는 글을 쓰는 사람은 아니지만서도..

이번 상품분석은 꽤 길게 적었는데요.

다름이 아니라, 저도 크사모에서 공감왕좀 타보고 싶어서... 나름 길게 적었습니다.

하하... 장난이구요. 모든 투자를 하기전에 꼼꼼하게 투자상품에 대해 살펴보는 크사모 회원님들이 되기를 기원하면서 적었습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 부족한 점 있거나 틀린부분에 대해서는 댓글로 남겨주시면 항상 감사하겠습니다.

또한, 공감왕을 위한 댓글과 하트 부탁드립니다

제 속마음은 밑줄 그었습니다.

크사모에서 도움받고 있습니다 함께 오셔서 나누시면 좋을듯 합니다! http://cafe.naver.com/dlfdnd1403